住宅ローン4,000万円を組むのはきつい？後悔する？月々の返済額と必要な年収を解説

不安を放置したまま契約を進めると、返済負担が家計を圧迫して教育費や老後資金の積立や急な支出への対応が難しくなります。

この記事では、4,000万円の住宅ローンがきついと感じる理由と、負担を抑えるための対策を解説します。

結論として、住宅ローン4,000万円は年収や家計状況によって負担感が大きく変わります。適切な資金計画を立てれば、無理なく返済できるケースも多いです。

住宅ローン4,000万円は本当にきつい？目安を解説

住宅金融支援機構（フラット35）の返済シミュレーションを参考にした、住宅ローン4,000万円を借入れた場合の年間返済額は約135万円、月々約11.3万円です。

試算条件はこちら。

住宅ローン4,000万円がきついかどうかは、年収に対する返済負担率で判断できます。

返済負担率とは…
年収に占める年間返済額の割合です。

金融機関はこの数値を基準に審査をおこないますが、審査基準と家計の安全水準は一致しません。

年収別に見る返済負担の目安

年収ごとの返済負担率は次のとおりです。

年収	月々の返済額	年間返済額	返済負担率
400万円	約11.3万円	約135万円	約34％
500万円	約11.3万円	約135万円	約27％
600万円	約11.3万円	約135万円	約22％
700万円	約11.3万円	約135万円	約19％
800万円	約11.3万円	約135万円	約17％

年収400万円台では返済負担率が30％を超え、生活費や教育費を考慮すると家計の余裕は小さくなります。年収600万円以上では返済負担率が20％前後に収まり、家計を管理しやすい水準です。

教育費や他の借入状況によって安全水準は世帯状況で変わります。

借りられる額と返せる額は異なる

金融機関の審査では返済負担率30〜35％が上限とされていますが、家計の安全水準の目安は20〜25％程度です。

審査に通ることと、無理なく返済できることは異なります。返済負担率が高くなると、次のようなリスクが生じます。

ボーナス払いは家計悪化につながる可能性がある

ボーナス払いを設定すると、毎月の返済額は抑えられますが家計の安定性は下がります。

ボーナスは景気や企業業績によって変動する収入です。減額や支給停止が起きると、次のような影響が出ます。

変動しやすい収入を返済計画の前提にするとリスクが高くなります。ボーナスは繰上返済や貯蓄に回すほうが、家計は安定しやすいです。

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住宅ローン4,000万円がきついと感じる4つの理由

住宅ローン4,000万円は、年収によっては返済可能な範囲に収まります。負担に感じやすいのは、将来の支出増加と収入変動が重なるためです。

住宅ローンは最長50年の長期契約で、子どもの進学・金利変動・転職や育児による働き方の変化が家計に影響します。

ここでは住宅ローン4,000万円が重く感じる主な理由を整理します。

①教育費のピークと重なると家計が圧迫される

教育費の増加は、住宅ローン返済中に家計を直撃しやすい支出です。

子どもの大学進学時期は、住宅ローンの返済期間と重なるケースも多いでしょう。進学先や下宿の有無によっては、年間100万円を超える支出が数年間続きます。

教育費のピーク時期を把握し、返済負担を試算しておくと、家計の危機を回避できます。

②金利上昇で返済額が増える可能性がある

変動金利を選ぶ場合、市場金利の動向によって返済額が見直されるリスクがあります。現在は低金利水準が続いていますが、将来も同水準が維持されるとは限りません。

借入額4,000万円・返済期間35年で金利が1％上昇した場合の影響は次のとおりです。

変動金利は低金利時の返済負担が軽い点がメリットですが、上昇局面では想定外の負担増につながります。契約前に金利上昇を想定したシミュレーションをしておくと安心です。

③共働き前提だと収入が減る可能性がある

共働きを前提にした借入計画は、どちらかの収入が減少すると家計が一気に不安定になります。

世帯年収を基準に借入額を決めると、収入減少時に次のような状況に陥りやすくなります。

片方の収入だけでも返済を続けられる水準かどうかを事前に確認しておくと、リスクを大幅に抑えられます。

④他の借入があると返済負担率が上がる

住宅ローン以外の借入は、返済負担率を押し上げる要因です。

金融機関の審査では、自動車ローンやカードローンの借入残高が合算されます。住宅ローン単体では余裕があっても、家計の支出構造を変えにくくなります。

他の借入がある場合に起きやすい影響は次のとおりです。

借入前に既存のローンを整理しておくと、住宅ローンの審査条件を改善できます。

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住宅ローン4,000万円を無理なく返すための対策5つ

住宅ローン4,000万円は、事前に対策を講じることで返済リスクを抑えられます。家計全体で管理できるかどうかを軸に考えましょう。

ここからは、住宅ローン4,000万円を無理なく返すための具体的な対策について解説していきます。

①固定費を見直し返済に回す余力をつくる

毎月の固定費を見直すと、返済に回す余力が生まれます。通信費・保険料・サブスクリプションなどを契約前に整理すると、年間数万円から十数万円の削減が可能です。

この余力を繰上返済や貯蓄に回すと、家計の余裕を広げられます。

②繰上げ返済のタイミングを計画的に決める

繰上返済は総返済額と返済期間を削減できる有効な手段です。ただし、手元資金を減らしすぎると急な支出に対応できなくなります。

実行前に確認すべきポイントは次のとおりです。

上記の条件が整ったうえで実行すると、総返済額を効果的に削減できます。

③頭金を増やして借入額を抑える

頭金を増やすと、借入額が減り月々の返済額と総支払額を抑えられます。借入額が減ると金利上昇の影響も小さくなるため、変動金利を選ぶ際のリスク軽減にもつながります。

頭金を入れすぎて手元資金がなくなると、入居後の修繕費や急な支出に対応できなくなります。諸費用（物件価格の3〜7％程度）は別途現金で用意したうえで、自己資金と生活防衛資金のバランスを確認しながら頭金の額を決めてください。

④金利上昇に備えて固定と変動を選ぶ

変動金利と固定金利のどちらを選ぶかは、収入の安定性と金利上昇への許容度で判断します。

金利	変動金利	固定金利
当初の返済額	低い	やや高い
金利上昇リスク	あり	なし
向いている人	収入が安定している 繰上返済を積極的にできる	収入に波がある 長期的な返済計画を重視

収入が安定していれば変動金利でも対応しやすく、収入に波がある場合は固定金利のほうがリスクを抑えやすいです。

金利タイプは一度決めると変更しにくいため、契約前に十分に比較検討してください。

⑤複数の金融機関で条件を比較する

同じ4,000万円の借入でも、金融機関によって条件は異なります。比較をせずに借入する銀行を決めると、より有利な条件を見逃す可能性があります。

比較すべき主な項目は次のとおりです。

複数の金融機関から事前審査を取り寄せて比較すると、条件の違いが数字で確認できます。総支払額ベースで比較すると、数十万円単位の差が出るケースもあります。

住宅ローンの種類はハウスメーカーによっても異なります。まずは検討するハウスメーカーから候補を絞りたい人は、以下の記事も参考にしてみてください。

住宅ローン4,000万円でも後悔しない人の3つの特徴

同じ4,000万円の借入でも、後悔しにくい家庭と負担が重くなりやすい家庭には明確な違いがあります。収入の多さよりも、家計設計の質が結果を左右します。

こちらでは、住宅ローンで4,000万円を借入れて大丈夫な人の特徴についてみていきましょう。

①返済比率を20％以内に抑えている

家計が安定しやすい家庭は、返済比率をおおむね20％以内に収めています。返済比率が20％を超えると、貯蓄や教育費・老後資金の積立が後回しになります。

金融機関の審査基準（30％前後）と家計の安全水準は一致しません。審査に通ることではなく、余裕を持った比率の設定が長期的な安心につながります。

②生活費とは別に余裕資金を確保している

住宅ローン返済とは別に生活防衛資金を確保している家庭は、資金繰りが安定します。目安は生活費の6か月分程度で、繰上返済をおこなう際の判断基準にもなります。

入居後すぐに修繕費や家具購入費が発生するケースもあるため、返済と貯蓄のバランスを意識した設計が安定につながります。

③教育費や老後資金まで含めて将来支出を試算している

長期的に家計が安定している人は、住宅ローン単体ではなく将来の支出全体を見通したうえで借入額を決めています。

返済期間中に発生する主な支出は次のとおりです。

これらを含めた将来支出を試算しておくと、想定外の出費を減らせます。住宅ローンは家計全体の設計の一部として捉えておくと、長期的な安心につながります。

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住宅ローン4,000万円は金利と収入状況で判断する

4,000万円がきついかどうかは、金利水準と収入の安定性によって左右されます。同じ借入額でも、家計状況次第で負担は大きく変わります。

金利が上がる前なら総支払額を抑えやすい

住宅ローンは金利がわずかに変動するだけで、総支払額に大きな差が生じます。

借入額4,000万円・返済期間35年の場合、金利別の総返済額の目安は次のとおりです。

金利	月々の返済額	総返済額
0.5％	約10.4万円	約4,360万円
1.0％	約11.3万円	約4,730万円
1.5％	約12.2万円	約5,130万円
2.0％	約13.2万円	約5,540万円

金利が1.0％から2.0％に上昇するだけで、総返済額は約800万円増えます。

低金利環境下での契約は総支払額を抑えやすいですが、返済比率とのバランスも合わせて確認してください。

転職や出産予定がある人は慎重に判断すべき

転職や出産などで収入が変動する可能性がある場合、世帯収入を前提とした借入は慎重に検討する必要があります。

収入が変動しやすい状況の例は次のとおりです。

収入が一時的に減少しても返済を継続できるか事前に試算し、将来の働き方を含めた資金計画を立てておくと、想定外の負担増を防ぎやすくなります。

収入が安定していれば前向きに検討できる

公務員や大手企業の正社員など、収入が安定している世帯では返済計画を立てやすくなります。

前向きに検討できる条件の目安は次のとおりです。

上記の条件が整っていれば、4,000万円の借入でも過度に不安視する必要はありません。将来の支出と収入を見通したうえで条件が整っていれば、借入を検討しても良いでしょう。

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住宅ローン4,000万円でよくある質問

共働きなら4,000万円でも安心ですか？

共働きであれば返済比率を抑えやすいですが、片働きになった場合でも返済を続けられる水準かどうかが判断の軸になります。

出産・転職・体調不良などで世帯収入が変動するケースも多いです。収入が減っても返済できる水準かどうかを事前に確認しておくと安心です。

年収700万円未満なら諦めるべきですか？

一概に難しいとはいえません。頭金を増やす・借入額を抑える・返済期間を調整するなどの工夫で、返済比率を現実的な水準に近づけられます。

年収だけでなく、家計全体の支出と将来設計を踏まえて検討してみましょう。

4,000万円と3500万円、どちらにすべきか迷っています

差額を家計の余裕として残せるかどうかが判断の軸になります。金利1.0％・35年返済の場合、借入額が500万円変わると月々の返済額はおよそ1万4,000円、年間では約17万円の差が生じます。

教育費や貯蓄計画に影響が出る場合は、借入額を抑える選択肢も視野に入れておくと安心です。

4,000万円で後悔しないために最も大切なことは？

審査に通るかどうかではなく、安定して返済し続けられるかどうかを確認することです。返済比率を適正水準に抑えて余裕資金を確保したうえで判断すると、後悔のない選択につながります。

家計全体の設計が整っていれば、4,000万円でも過度に不安視する必要はありません。

まとめ｜住宅ローン4,000万円は返済比率と資金計画で負担が変わる

この記事では、住宅ローン4,000万円がきついと感じる理由と、負担を抑えるための対策を解説しました。

住宅ローン4,000万円は、年収や家計状況によって負担感が大きく変わります。

返済比率を適正水準に抑えて将来支出まで見通した資金計画を立てれば、無理なく返済できるケースも多いです。

4,000万円の住宅ローンを検討するうえで押さえておきたいポイントは次のとおりです。

まずは年収別の返済負担率を確認し、家計全体を見通したうえで契約判断を進めてみましょう。